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　　为防范大盘“圈地”的种种隐患发生，广东省在推进房地产业发展中加快了“政府补位”步伐，力争让规划领着开发走。记者从广东省国土资源厅获悉，广东省已出台了具体措施，遏制房地产开发商胡乱进行大盘“圈地”。
　　首先制定和执行房地产业供地计划，经营性房地产用地实行总量控制。广东省政府要求市、县人民政府年度供应经营性房地产项目用地的年度供应计划，必须拟订总方案按程序报广东省人民政府审批，具体出让地块由市、县人民政府土地管理部门会同有关部门根据社会发展计划、产业政策、城市规划和上级下达的用地计划指标制订方案，报经同级人民政府批准，并报送省一级土地管理部门备案后实施。存量建设用地用于开发经营性房地产项目的，也必须纳入上述计划管理。
　　其次，进一步完善经营性房地产项目用地公开交易制度。经营性房地产项目用地，不管是否位于城市规划区内，也不管是否使用存量建设用地，土地使用权一律按照相关规定实行公开招标、拍卖、挂牌或网上竞价方式出让。其它经营性项目供地计划公布后如果有两家以上有意购买，也一律按公开交易方式供地。
　　再次，进一步规范协议出让经营性房地产项目用地的行为。对于历史遗留问题处理、城市规划调整等原因改变用途等涉及协议出让经营性房地产用地的行为应严格控制范围，并纳入计划管理。协议出让地价应在评估的基础上按规定程序确定，协议出让的结果应向社会公开、接受监督。
　　另外，广东省还要建立土地收购储备制度，加强房地产开发用地的合同管理，完善建设用地信息服务体系，增加政府供地的透明度，引导房地产开发企业的开发活动走向规范。
　　郊外大盘在广州三分天下有其一
　　徜徉于青山绿水间，足不出户就可以在小区里享受餐饮、娱乐、医疗等一整套服务，这就是我国房地产创新发展的策源地广州市房地产界着力打造的楼市大盘。加上受市民推崇，郊外大盘迅速在广州房地产业中“盘”居了一个举足轻重的位置。
　　广州房地产开发出现了由单座楼盘向综合小区发展的趋势，短短几年时间，楼市大盘如雨后春笋呈现在广州近郊。目前广州用地规模在1000亩以上已建或在建的大型楼盘有20多个，这些楼盘集中连片、规模庞大、配套设施完善。楼市大盘的迅速“成长”使广州房地产业迎来了“三分天下”的格局：郊外大盘、市区楼盘与二手房各占三分之一。
　　郊外大型楼盘凭何有此超常的“成长”速度呢？
　　广东省房地产协会副会长蔡穗声说，丰厚的投资利润是房地产商热衷大盘的内在驱动力。开发商在郊外比较容易取得面积大、价位低的地块，有利于开发出成本低、具有价格竞争力的大型楼盘。如“华南板块”的十多家开发商，占地面积少则数十公顷，多则上百公顷，这样的楼盘规划设计易于体现特色，建筑布局比较灵活，有利于管理和降低成本，同时也容易引发消费者的追棒。
　　过去居民对住房的要求不过是“有个窝就行”，现在越来越追求幽静、健康、方便的居住环境。综合小区式大型楼盘由于具有较为齐全的生活设施，完善的物业管理和较为优雅的环境，自然受到新置业者的青睐。城乡交通条件日益完善使人们“城中工作、郊外居住”成为可能。加上目前广州市正在实施“碧水蓝天”计划及地铁、快速路网等基础设施建设，这都极大地刺激了大盘的热建和热销。
　　蔡穗声认为，郊外大盘适应了一些市民的置业需要，对拉动国内消费、激活房地产市场、促进房地产业的发展起到了重要作用。另外，它对合理分散人口，减轻旧城环境压力，改善市民的居住条件也有积极作用。
　　房地产权威人士分析认为，广州郊外大型楼盘开发热潮在今后一段时期内仍将持续，但随着政府加大对供地总量控制和推行土地招标拍卖制度，大型楼盘的“成长”速度将会放慢。
　　20多个超千亩“大盘”广州购房者要“消化”5年
　　在当前广州大盘正处于热建、热销状态时，有关房地产专家已开始表示担忧。据专家估算，目前广州在建和待建大盘若全部完成，足以让广州市民消化5年。而“大盘热”的隐忧还远不止如此。
　　广东省国土资源厅副厅长胡红兵说，“大面积屯地、大规模造镇、大规模开发”已使广州郊外出现开发过热现象。这个城市的大量资金集中于住宅开发，住宅开发中大部分资金又“瞄准”了郊外大盘，目前广州超千亩的大盘已有20多个，这种开发热中已深藏了许多隐患。
　　郊外大型楼盘主要需求者是城中工作收入水平较高的居民，在一定时期内，其需求量是有限的。如果郊外大型楼盘在地域分布、推出时间、户式类型等方面过于集中，将会造成楼盘滞销空置。一些楼盘发展商由于不了解城市规划或者不尊重城市规划要求，贪图轻易取得较低价位的用地，盲目选址开发大型郊外楼盘，造成住户入住后遇到供水、供电、公交等方面的难题。
　　广东省国土资源厅在日前调查中发现，有些开发商在取得用地及销售楼房时都有违背政策的现象：用地没有经过竞投的公开交易程序；土地出让金未按出让合同如期缴付即开发建设及销售；以解困房、福利房、安居房名义低价取得用地后，违反承诺以市场价非定向公开销售楼盘等。
　　超能力“圈地”还存在较大的金融风险。由于郊外用地价格较低，当地政府又急于引进大项目，一些开发商出于效益及长远考虑，有时不顾自身开发能力大面积“圈地”，这对资金本来就短缺的开发商来说显然力不从心。房地产专家警示，许多房地产商的融资能力相当弱，银行背负他们的风险也很大，如出现可预见或不可预见的因素，开发商的“资金链”发生断裂，有可能出现金融债务危机等问题。
　　目前，大盘发展商已不得不背负沉重的“公建”包袱。小区规模在3000亩以上，规划人口将达20万人左右，这样的规模不再是一个社区，而是一个小城镇。但要将开发商的大盘变成真正的小城镇并不容易，开发商为吸引消费者、完善小区功能，不得不建设难见投资回报的公共基础设施。在售楼期间，这些公用配套设施的管理可以做到尽职尽责，但楼盘旺销后，还能不能保证运转费用，很难预料。或因生源不够、病员不足、会所人气不旺、交通设施不全等问题使开发商不堪重负。
　　胡红兵说，上述有些“大盘热”的隐忧已经显现，有些将来可能会出现，这些问题如果不及早解决、防范，将对房地产市场的健康有序发展带来不良影响。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　摘自　新华网　2003.01.12　记者　陈冀　